[서울 부동산 전망] 계속되는 서울 전월세난, 해법은 '기업형 민간임대'와 'K-BTR' 도입?

최근 서울 부동산 시장이 매매가격뿐만 아니라 전세와 월세까지 동시에 치솟는 '트리플 강세'를 보이며 세입자들의 주거 불안감이 극에 달하고 있습니다. 통계 수치 역시 역대급 상승 폭을 가리키고 있는데요.

지난 7일 열린 '2026 서울주거포럼'에서는 현재의 전월세난 원인을 진단하고, 이를 타개하기 위한 현실적인 대안으로 기업형 민간임대 및 장기전세 확대가 집중 조명되었습니다. 이번 포럼에서 논의된 핵심 내용을 투자자 관점에서 알기 쉽게 정리해 드립니다.

1. 지표로 보는 심각한 서울 전월세 시장

한국부동산원 주택가격동향에 따르면 서울 주택 시장의 임대 가격 상승세는 이미 위험수위를 넘어섰습니다.

• 전세가격 누적 상승률 (1~8월): 5.91% 기록 (2011년 동기 7.62% 이후 15년 만에 가장 높은 상승률)

• 월세가격 누적 상승률 (8월 기준): 5.65% 기록 (관련 통계 작성 이후 역대 최고치)

단순한 계절적 요인을 넘어 매물 자취 감춤 현상과 맞물려 세입자들의 주거 비용 부담이 눈덩이처럼 불어나는 상황입니다.

2. 전월세 급등의 원인: "공급 부족과 반시장적 규제의 복합작용"

이날 기조발제를 맡은 이창무 서울시 총괄건축가는 현재의 위기가 단순한 물리적 공급 부족을 넘어선 정책적 선택의 결과라고 지적했습니다.

"현재 주택시장에 강요된 반시장적 이념과 규제들이 전월세 급등의 추가적인 원인으로 작동하고 있습니다."

이를 해결하기 위한 단기·중기적 방안으로 다음 규제들의 완화가 제기되었습니다.

• 비거주 1주택자 대상 규제 완화

• 다주택자 및 등록임대사업자 관련 규제 혁파

• 토지거래허가구역 제도 재검토

3. 전문가들이 꼽은 대안: 기업형 민간임대 & 한국형 BTR (K-BTR)

전문가들은 시장 안정을 위해 민간 사업자의 역할을 적극적으로 유도해야 한다고 입을 모았습니다. 공공 임대만으로는 한계가 있는 만큼, 민간의 전문적인 자본과 운영 능력을 활용해야 한다는 것입니다.

① 민간 임대 사업자 지원 강화 (민특법 개정)

이상영 명지대 교수는 민간임대주택에 관한 특별법(민특법)상 기업형 민간 사업자를 명확히 정의하고, 세제 개편 등 일관성 있고 예측 가능한 지원 정책이 뒷받침되어야 임차인 보호와 서비스 질 향상을 동시에 달성할 수 있다고 강조했습니다.

② 영국의 성공 사례 'BTR(Build to Rent)' 도입 제안

영국이 2018년 도입 후 8년 만에 기업형 임대주택을 3,000호에서 15만 6,000호로 급증시킨 BTR 제도를 한국형으로 도입하자는 의견도 큰 주목을 받았습니다.

• K-BTR 제도의 특징:

  • 단일 소유 및 단일 관리를 통한 전문 운영 주택

  • 3년 이상 장기 임대차 보장

  • 시장 임대료 대비 합리적인 수준 유지 및 동일 사업자의 지속적인 고품질 서비스 제공

조강태 맹그로브 대표는 "한국형 BTR의 개념을 정립하고 명확한 의무를 부여한다면, 우리 사회가 수용할 수 있는 안정적인 임대료 체계를 구축할 수 있다"고 설명했습니다.

💡 투자자 및 시장 참여자를 위한 인사이트

현재 서울 주거용 부동산 시장은 공급 진작과 민간 참여 유도가 없이는 세입자 안정을 도모하기 어려운 변곡점에 와 있습니다. 향후 정부와 서울시가 다주택자 규제 완화 및 기업형 민간임대(K-BTR 등) 활성화 정책으로 선회할 경우, 임대주택 사업 구조 및 관련 리츠(REITs) 시장에도 새로운 투자 기회가 열릴 것으로 전망됩니다.

서울 전월세난과 향후 부동산 정책 변화에 대해 어떻게 생각하시나요? 여러분의 의견을 댓글로 공유해 주세요!