서울 집값, 코로나 불장 고점 돌파…수도권 부동산 시장 다시 상승장 진입하나?
최근 서울과 수도권 아파트 시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있다. 특히 서울 25개 자치구 가운데 18개 지역이 과거 최고 가격을 넘어서는 등 집값 상승세가 확산되고 있다. 부동산 시장에서는 "코로나19 초저금리 시절의 상승장을 넘어섰다"는 평가까지 나오고 있다.
서울 아파트값, 25개 구 중 18곳 역대 최고가 경신
한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 지속적인 상승 흐름을 이어가고 있다. 강남권뿐 아니라 성북구, 강서구, 서대문구, 동대문구, 종로구, 중구, 구로구 등 상대적으로 중저가 지역까지 전고점을 돌파했다.
특히 성북구는 2021년 말 기록했던 최고 수준을 넘어섰으며, 구로구 역시 최근 역대 최고 수준의 가격대를 기록했다. 서울 전체 25개 자치구 가운데 약 70%가 과거 최고가를 회복하거나 이를 넘어선 상황이다.
관악구, 은평구, 중랑구 등도 전고점 회복이 임박한 상태로 평가된다.
경기 남부 '반도체 벨트' 집값 강세
서울뿐 아니라 경기권에서도 상승세가 뚜렷하다.
올해 들어 하남시, 성남 수정구, 용인 수지구, 안양 동안구 등이 과거 최고 가격을 돌파했다. 특히 용인과 성남 일대는 삼성전자와 SK하이닉스를 중심으로 한 반도체 산업 개발 기대감이 지속되면서 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되고 있다.
부동산 시장에서는 이를 '반도체 벨트 효과'로 분석하고 있다.
반면 고양 일산, 평택, 김포 등 일부 지역은 여전히 과거 고점 대비 회복 속도가 더딘 모습이다.
왜 중저가 지역 집값이 더 오를까?
최근 집값 상승의 가장 큰 특징은 강남보다 서울 외곽과 경기 남부 지역의 상승폭이 더 크다는 점이다.
그 배경으로는 다음과 같은 요인이 꼽힌다.
1. 주택 공급 부족
서울 신규 아파트 입주 물량은 지속적으로 감소하고 있다. 공급이 부족해질수록 기존 아파트의 희소성이 높아지며 가격 상승 압력이 커진다.
2. 전세 물량 감소
전세 매물이 줄어들면서 세입자들이 매수 시장으로 이동하고 있다. 전세 구하기가 어려워지자 실거주 목적의 내 집 마련 수요가 증가하는 것이다.
3. 대출 규제 영향
대출 한도가 제한되면서 고가 아파트보다 상대적으로 접근이 쉬운 중저가 단지에 수요가 집중되고 있다. 이로 인해 서울 외곽 지역과 경기 핵심 생활권의 가격 상승세가 두드러지고 있다.
전셋값도 빠르게 상승 중
매매시장뿐 아니라 전세시장 역시 강세를 보이고 있다.
서울 아파트 전셋값은 올해 들어 4% 이상 상승했으며, 최근 주간 상승률은 약 10년 만에 최고 수준을 기록했다.
성동구와 송파구는 이미 과거 전세가격 고점을 넘어섰고, 광진구, 마포구, 영등포구, 노원구, 강동구 등도 전고점 돌파가 유력한 상황이다.
전세가격 상승은 결국 매매가격 상승으로 이어질 가능성이 높다. 전세 수요가 매매 수요로 전환되면서 시장 전체에 추가적인 상승 압력을 만들기 때문이다.
투자자가 주목해야 할 지역
현재 시장 흐름을 고려하면 다음 지역들이 상대적으로 주목받고 있다.
서울 성북구
서울 강서구
서울 구로구
서울 서대문구
경기 하남시
경기 용인 수지구
경기 성남 수정구
경기 안양 동안구
이들 지역은 이미 전고점을 돌파했거나 돌파를 눈앞에 두고 있으며, 실거주 수요와 직주근접 수요가 꾸준히 유입되고 있다.
향후 전망
현재 수도권 부동산 시장은 과거와 달리 초저금리 환경이 아닌 상황에서도 가격이 상승하고 있다는 점이 특징이다.
전문가들은 공급 부족, 전세난, 수도권 집중 현상이 지속되는 한 서울 및 경기 핵심 지역의 상승 흐름이 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보고 있다.
다만 일부 지역에서는 단기간 급등에 따른 과열 우려도 제기된다. 따라서 투자자들은 단순한 가격 상승보다는 지역별 수요 기반, 입주 물량, 교통 개발 계획, 산업 인프라 등을 종합적으로 분석해 접근할 필요가 있다.
결론
2026년 현재 서울과 수도권 아파트 시장은 코로나19 부동산 상승기 당시의 최고 가격을 넘어서는 지역이 빠르게 늘어나고 있다. 특히 서울 외곽과 경기 남부 반도체 벨트를 중심으로 실수요가 집중되며 새로운 상승 사이클에 진입하는 모습이다.
향후 공급 부족과 전세시장 불안이 지속된다면 수도권 주요 지역의 집값 상승세는 당분간 이어질 가능성이 높아 보인다. 다만 지역별 양극화 역시 심화되고 있어 투자 시에는 철저한 입지 분석이 무엇보다 중요하다.