상업용 오피스텔 있으면 유주택자? 토지거래허가구역 매수 시 주의할 점
최근 토지거래허가구역 내 아파트 등 주택 매수를 계획하셨던 분들 사이에서 예상치 못한 혼선이 빚어지고 있습니다. 바로 ‘상업용 오피스텔’을 보유한 경우 유주택자로 분류되어 토지거래허가가 거부될 수 있다는 우려 때문입니다.
실제로 서울 목동 등 주요 재건축 단지에서 상업용 오피스텔 때문에 아파트 매수 허가를 받지 못할 뻔한 사례가 나오면서 투자자들의 불안감이 커지고 있는데요. 이번 사태의 원인과 내 집 마련 및 부동산 투자 시 체크해야 할 핵심 내용을 정리해 드립니다.
1. 사건의 발단: "상업용 오피스텔 때문에 허가 불허?"
최근 서울 양천구 목동의 한 재건축 아파트를 매수하려던 A씨는 구청으로부터 토지거래허가 승인이 어렵다는 통보를 받았습니다. 16년 전 매입해 업무용으로 사용 중인 상업용 오피스텔이 '기존 주택'으로 분류될 수 있다는 이유였습니다.
토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 실거주 의무를 지켜야 하며, 기존에 주택을 보유하고 있다면 6개월 이내에 처분 계획을 소명해야 합니다. 그동안 상업용 오피스텔은 비주택으로 분류되어 규제 대상이 아니었으나, 현장 행정에서 주택으로 간주하는 사례가 발생하며 혼란이 시작되었습니다.
2. 서울시 vs 국토부, 엇갈리는 입장 차이
이번 혼선의 중심에는 서울시와 국토교통부의 엇갈린 해명이 있습니다.
서울시 입장: "국토부로부터 상업용 오피스텔도 주택으로 간주한다는 비공개 내부 지침을 받았다. 이로 인해 현장 혼선이 발생해 국토부에 지침 수정을 요청한 상태다."
국토부 입장: "관련 내부 지침을 내린 적이 없다. 상업용 오피스텔은 기존과 동일하게 주택으로 보지 않으며, 기준은 예전과 같다."
정부와 지자체의 의견이 충돌하면서, 실제 매수를 진행하려던 실수요자와 투자자들만 자금 계획에 차질을 빚는 등 피해를 입고 있는 상황입니다.
3. 왜 갑자기 오피스텔이 문제가 되었을까?
원인은 올해 초 발표된 '실거주 유예 방안'의 규정 해석 때문입니다.
정부는 토지거래허가구역 내에서 임차인이 있는 주택을 거래할 수 있도록 실거주 의무를 한시적으로 유예해 주었습니다. 이 과정에서 '무주택' 기준을 적용할 때, 주거용으로 사용하는 오피스텔(준주택)이 포함되었습니다.
문제는 현장 구청 등에서 '주거용'이 아닌 '상업용(업무용)' 오피스텔까지 일괄적으로 주택 범주에 넣어 심사하면서 승인 거부 사태가 발생한 것입니다.
4. 부동산 투자자·실수요자 행동 요령
현재 토지거래허가구역(강남, 서초, 송파, 목동, 여의도 등)에서 주택 매수를 고려하고 있다면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
관할 구청 선행 문의 필수: 국토부의 해명에도 불구하고 지자체나 구청 담당자의 판단에 따라 상업용 오피스텔을 주택으로 묶어 보수적으로 심사할 수 있습니다. 계약서 작성 전, 관할 구청 부동산정보과에 본인의 자격 요건을 미리 확인하세요.
업무용 증빙 자료 준비: 상업용 오피스텔을 보유 중이라면 사업자등록증, 부가가치세 신고 내역, 임대차계약서 등 실제로 주거용이 아닌 '업무 시설'로 사용되고 있음을 증명할 수 있는 서류를 철저히 준비해 두는 것이 안전합니다.
자금 및 계약 일정 여유 확보: 토지거래허가가 지연되거나 불허될 경우를 대비해 계약서 특약 사항에 '토지거래허가 불허 시 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다'는 조항을 넣는 것이 리스크를 줄이는 방법입니다.
비공개 지침이나 행정 착오로 인한 혼선은 결국 투자자의 리스크로 돌아올 수 있습니다. 정부의 명확한 가이드라인이 다시 정립되기 전까지는 돌다리도 두드려보고 건너는 보수적인 접근이 필요합니다.