[시장분석] 서울 아파트 ‘전세 절벽’ 현실화…

[시장분석] 서울 아파트 ‘전세 절벽’ 현실화… 10년 만에 최저치 기록한 이유와 향후 전망

안녕하세요! 부동산 시장의 핵심 트렌드를 짚어드리는 [블로그 이름]입니다.

최근 서울 아파트 전세 시장의 분위기가 심상치 않습니다. "전세를 구하기가 하늘의 별 따기"라는 말이 현장뿐만 아니라 데이터로도 증명되고 있는데요. 지난 5월 서울 아파트 전세 거래량이 10년 만에 최저치를 기록하며 사실상 '전세 대란'의 서막을 알렸습니다.

오늘 포스팅에서는 현재 서울 전세 시장의 정확한 숫자를 확인하고, 왜 이런 현상이 발생했는지, 그리고 앞으로 우리에게 어떤 영향을 미칠지 집중 분석해 보겠습니다.

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📊 1. 숫자로 보는 서울 전세 시장: "월 1만 건이 무너졌다"

지난해까지만 해도 매달 1만 건 이상 쾌조를 보이던 서울 아파트 전세 거래량이 올해 들어 급격한 우하향 곡선을 그리고 있습니다.

📉 서울 아파트 전세 거래량 추이

* 2023년 평균: 월 1만 건 이상 유지

* 2024년 2월: 9,884건 (1만 건 붕괴)

* 2024년 4월: 8,612건

* **2024년 5월:** 6,269건

> 💡 Note: 5월 거래량인 6,269건은 2015년 9월(6,396건) 이후 약 10년 만에 가장 낮은 수치입니다. 최근 10년간 전세 거래량이 6,000건대를 기록한 것은 단 세 번(15년 9월, 15년 11월, 24년 5월)에 불과할 정도로 이례적인 '거래 절벽'입니다.

📍 25개 자치구 중 22곳 감소 (88%)

이번 감소세는 특정 지역의 문제가 아닙니다. 서울 25개 자치구 중 강남구, 금천구, 종로구 단 3곳을 제외한 22개 구에서 전월 대비 거래량이 뚝 떨어졌습니다.

* 최대 감소 지역: 구로구 (**-48.9%**), 서대문구 (**-46.5%**), 마포구 (**-45.4%**), 도봉구 (**-41.4%**)

* 서울 외곽 지역: 강북구(-37%), 은평구(-36.9%), 강서구(-35.6%) 등 대부분 30%대 급감

* 강남 3구: 강남구를 제외한 서초구(-23.5%), 송파구(-19.8%) 모두 감소

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🔍 2. 전세 물량은 왜 이렇게 씨가 말랐을까?

전문가들은 이번 전세 대란이 단순한 일시적 현상이 아니라 '정부 정책과 시장 상황이 맞물린 구조적 문제'라고 입을 모읍니다.

① 다주택자 감소 (임대 공급의 축소)

양도세 중과 부활 등을 앞두고 다주택자들이 버티기 대신 '매물 정리'를 선택했습니다. 집을 가진 사람들이 집을 팔면서, 시장에 전세로 나올 수 있는 절대적인 임차 물량이 급감한 것입니다.

* 법원 등기정보광장 자료: 집합건물 다소유지수가 지난해 10월(11.333)부터 올해 4월(11.206)까지 6개월 연속 하락했습니다.

② 신축 입주물량 감소 & 실거주 의무

새 아파트가 입주할 때 대거 쏟아지는 전세 물량이 시장의 숨통을 틔워줘야 하는데, 전반적인 입주 물량 자체가 감소했습니다. 여기에 실거주 의무 규제까지 겹치면서 신축 아파트에 집주인이 직접 들어서 살아야 하니, 전세 매물은 더욱 귀해졌습니다.

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🔮 3. 앞으로의 전망: "어디로 가야 하죠?"

아직 전세계약 신고 기한(계약일로부터 30일 이내)이 일부 남아있어 최종 수치는 소폭 조정될 수 있지만, 대세 흐름을 바꾸기엔 역부족이라는 것이 중론입니다.

앞으로 전세 시장은 다음과 같은 방향으로 흘러갈 가능성이 높습니다.

* 비아파트(빌라·오피스텔)로의 풍선효과: 아파트 전세를 구하지 못한 수요자들이 상대적으로 매물이 남아있는 빌라나 오피스텔로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다.

* 전세의 월세화 가속: 보증금 급등을 감당하지 못하거나 매물 자체가 없어 월세 계약을 택하는 비중이 늘어날 것입니다.

* 탈(脫)서울 현상: 학군이나 직장 등으로 인해 반드시 서울에 거주해야 하는 이들을 제외하고는, 주거비 부담을 이기지 못해 경기·인천 등 수도권 외곽으로 밀려나는 서민층이 증가할 것으로 보입니다.

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한 줄 평

> "다주택자 규제와 공급 부족이 맞물려 전세 시장의 '구조적 가뭄'이 시작되었습니다. 당분간 서울 아파트 전세 구하기는 험난한 여정이 될 것으로 보입니다. 가을 이사 철을 앞두고 계신 분들이라면, 매매나 월세 전환, 혹은 지역 넓히기 등 플랜 B를 미리 고민해 보셔야 할 시점입니다."