[부동산 세제 개편] '비거주 30억 이상 초고가 1주택', 다주택자 수준 종부세 부과 추진 (장특공 상한선 검토)

최근 자산 시장에서 큰 화두 중 하나는 바로 '똘똘한 한 채' 현상이었습니다. 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 상급지 초고가 아파트 한 채로 자산이 쏠리는 현상이 심화되었는데요.

정부가 이러한 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 완화하고 조세 형평성을 맞추기 위해 초고가 1주택자 중 실거주하지 않는 보유자에 대한 세제 혜택 대폭 축소를 유력하게 검토하고 있다는 소식입니다.

주요 개편 검토안과 투자자들이 알아두어야 할 포인트들을 핵심 정리해 드립니다.

1. '비거주 30억 초과' 1주택자, 3주택자 세율 적용 검토

정부가 구상 중인 이번 부동산 세제 개편의 핵심은 "실제 거주하지 않는 초고가 1주택"에 대한 과세 강화입니다.

• 기준 금액: 공시가격 30억원 초과 주택 (단, 최종 확정안 발표 전까지 기준 금액은 다소 조정될 수 있음)

• 주요 내용: 1주택자라 하더라도 실거주를 하지 않는 경우, 3주택 이상 다주택자와 동일한 중과 세율을 적용하는 방안 추진.

현행 과세 구조의 문제점과 개편 배경

현재 종합부동산세는 보유 주택 수에 따라 과세됩니다. 이로 인해 공시가 10억원짜리 주택 3채를 보유한 다주택자가 공시가 50억원짜리 초고가 주택 1채를 보유한 사람보다 더 높은 징벌적 세금을 부담해 왔습니다.

정부는 이러한 과세 방식이 조세 형평성에 어긋난다고 보고, 일정 금액을 초과하는 초고가 주택 구간에 대해서는 실거주 여부에 따라 세율을 가중하는 방침을 세운 것입니다.

2. 실거주 미이행 시 '기본공제 축소' 및 '세율 급등'

실거주하지 않는 1주택자에 대해서는 종부세 기본공제 혜택도 함께 줄어들 전망입니다.

1. 기본공제 축소: 현행 1세대 1주택 기본공제 12억원 $\rightarrow$ 다주택자와 동일한 9억원으로 축소 검토.

2. 세율 적용 구간 상승: 과세표준 상승으로 인해 더 높은 세율 구간이 적용됩니다.

예시 상황:

공시가격 30억원 아파트를 보유하고 있지만 실거주하지 않는 1주택자의 경우:

• 기본공제 축소(12억 9억)로 과세표준 상승.

• 공시가 30억 초과 구간에 3주택자 이상 세율이 적용될 경우, 최고 적용 세율이 기존 대비 최대 2배 수준(1.0% 2.0%)까지 급등할 수 있습니다.

3. 양도소득세 장기보유특별공제(장특공) 감면액 상한선 도입 검토

실거주 1주택자를 보호하면서 초고가 주택 보유자의 과도한 세제 혜택을 줄이기 위해 양도세 장기보유특별공제(장특공)의 공제 금액에 '상한선'을 설정하는 방안도 함께 검토되고 있습니다.

• 현행 규정: 보유 및 거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있으나, 공제받는 최종 금액 자체에는 제한이 없음. (양도차익이 클수록 공제 금액도 비례하여 커지는 구조)

• 개편 검토안: 공제 비율(최대 80%)은 유지하되, 실제 감면받을 수 있는 공제액의 절대적인 상한(한도)을 설정.

이 조치가 시행되면 일반적인 실거주 1주택자는 보호하면서, 시세차익이 매우 큰 초고가 주택 보유자의 세제 혜택만 선별적으로 축소되는 효과가 발생하게 됩니다.

4. 다주택자 보유세 부담 증대: 공정시장가액비율 인상 가능성

초고가 1주택자 규제 외에도, 다주택자의 전반적인 보유세 부담을 높이기 위해 공정시장가액비율 인상도 함께 거론되고 있습니다.

• 공정시장가액비율이란? 공시가격(기본공제 차감 후) 중 실제 과세표준에 반영하는 비율.

• 현행: 60% 적용 중.

• 인상 시 변화: 비율이 80% 등으로 상향될 경우, 명목 세율을 올리지 않더라도 과세표준 산정 금액이 커져 종부세 부담이 전반적으로 증가하게 됩니다.

💡 부동산 투자자 시사점 및 전망

이번 세제 개편안이 실제로 최종 확정되어 시행될 경우, 부동산 시장에는 다음과 같은 변화가 예상됩니다.

1. '갭투자 및 비거주 고가주택' 매물 출회 가능성: 상급지 초고가 주택을 전세를 끼고 사두는 방식(비거주)의 투자 매리트가 크게 감소할 수 있습니다.

2. '실거주 1주택' 중요성 강화: 동일한 고가 주택이라도 실제 거주 여부에 따른 세금 격차가 매우 벌어지게 되므로, 실거주 요건을 채우기 위한 실입주 수요가 늘어날 수 있습니다.

3. 세법 개정안 최종 발표 주시: 정부의 최종 세법 개정안은 다음 달 초 발표될 예정이므로, 구체적인 기준 금액(30억원 안팎)과 과세 세부 기준을 반드시 확인하고 보유 전략을 재점검할 필요가 있습니다.

본 포스팅은 정부의 세제 개편 검토 소식을 바탕으로 작성된 투자 참고용 정보이며, 최종 세법 개정안 발표 내용에 따라 세부 기준은 변경될 수 있습니다.