2026 종부세·양도세 개편안, "비거주 1주택자" 세부담 낮아지나? 정부 수정안 핵심 정리

들어가며: 지방 근무·해외 체류 중인 1주택자라면 주목하세요

직장 때문에 다른 지역에 살고 있거나, 자녀 유학이나 해외 파견으로 집을 비워둔 1주택자라면 최근 세제개편 논의를 눈여겨봐야 합니다. 정부가 애초 발표했던 '비거주 1주택자 중과' 방침을 완화하는 쪽으로 방향을 틀고 있기 때문입니다.

2026년 8월 26일 기획재정부에 따르면, 정부는 오는 9월 3일 국회에 제출할 예정이던 세제개편안을 놓고 여당과의 협의 내용을 반영한 수정 작업을 진행 중입니다. 이 글에서는 어떤 내용이 바뀔 가능성이 있는지, 투자자와 실수요자 입장에서 무엇을 준비해야 하는지 정리했습니다.

1. 원래 정부안, 무엇이 문제였나

애초 정부가 내놓은 2026년 세제개편안의 핵심은 "실거주자와 비거주자를 확실히 구분해 과세하겠다"는 것이었습니다.

• 종합부동산세 기본공제: 실거주 1주택자는 12억 원 → 14억 원으로 상향, 반대로 비거주 1주택자는 12억 원 → 9억 원으로 하향

• 보유기간 공제 → 거주기간 공제 전환: 종부세는 2028년까지, 양도세 장기보유특별공제는 2029년까지 단계적으로 '거주'를 기준으로 한 공제로 완전히 바뀔 예정

• 실거주 인정 예외: 진학, 전근, 질병, 전학, 해외 체류, 부모 부양 등 특정 사유가 있을 때만 비거주 기간을 최장 3년까지 거주 기간으로 인정

취지 자체는 "집은 사는 곳이지 투자 대상이 아니다"라는 실거주 중심 정책 방향이었지만, 문제는 현실과의 괴리였습니다. 인정 사유가 지나치게 좁고, 인정 기간도 3년으로 제한되며, 심지어 '다른 시·군으로 이사'해야만 예외를 인정받을 수 있다는 조건까지 붙어 있었습니다. 지방 발령을 받은 직장인, 자녀 교육 문제로 잠시 떨어져 사는 가정 등에서는 억울한 세부담을 질 수 있다는 지적이 계속 나왔습니다.

2. 여당 발 수정 요구, 무엇이 달라지나

지난 8월 23일 열린 당정협의에서 여당인 더불어민주당은 "1주택자에 대해서는 아예 거주·비거주 구분을 두지 않는 게 바람직하다"는 의견을 제시한 것으로 알려졌습니다. 이를 계기로 재정경제부는 아래와 같은 방향으로 수정안을 검토하고 있습니다.

① 실거주 인정 범위, '열거식'에서 '포괄식'으로

기존안은 인정 가능한 사유를 하나하나 나열하는 '포지티브 방식'이었습니다. 정부는 이를 특정 예외 케이스만 제외하고 나머지는 폭넓게 거주로 인정하는 '네거티브 방식'으로 바꾸는 안을 검토 중입니다. 또한 인정 기간도 3년보다 늘리고, 같은 시·군 내에서 이사한 경우까지 인정 범위에 포함하는 방안이 함께 논의되고 있습니다.

구윤철 경제부총리 겸 재경부 장관은 8월 24일 국회 예산결산특별위원회에 출석해 부득이하게 비거주 상태에 있는 경우에 대해 "과감하게 거주로 전환해서 문제를 해결하겠다"는 취지로 발언한 것으로 전해졌습니다.

② 종부세 기본공제, 9억 원 → 12억 원 또는 14억 원으로 되돌릴 가능성

비거주 1주택 기본공제를 9억 원으로 낮출 경우, 시가 약 20억 원(공시가격 약 14억 원) 수준부터 세부담이 급격히 늘어나는 '절벽 구간'이 생긴다는 지적이 나왔습니다. 이에 따라 정부는 비거주 1주택 기본공제를 현행과 같은 12억 원으로 유지하거나, 실거주자와 동일하게 14억 원까지 올리는 방안을 함께 저울질하고 있습니다.

③ 거주공제 전환 속도조절 가능성

보유기간 공제(최대 80%)를 거주기간 공제로 전면 전환하는 시점이 예정대로 2028~2029년에 이뤄질 경우, 비거주 1주택자들이 한꺼번에 실거주로 옮겨가면서 전월세 시장이 불안해질 수 있다는 우려도 제기됐습니다. 이 때문에 전환 속도를 늦추거나, 종부세 세액공제 한도(2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원)와 양도세 장특공제 한도(2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원)를 상향하는 방안도 함께 검토되고 있습니다.

3. 표로 보는 원안 vs 수정 검토안

4. 부동산 투자자·1주택 실수요자가 지금 체크해야 할 것

• 국회 제출 이후 논의를 계속 지켜봐야 합니다. 정부는 내주 국무회의 심의를 거쳐 9월 3일까지 세제개편안을 국회에 제출할 계획이지만, 수정안을 먼저 반영해 제출할지, 국회 논의 과정에서 추가로 보완할지는 아직 확정되지 않았습니다.

• 비거주 사유가 있다면 관련 증빙을 미리 정리해두는 것이 좋습니다. 전근, 자녀 교육, 부모 봉양, 해외 체류 등 예외 인정과 관련된 서류를 챙겨두면 최종안 확정 후 빠르게 대응할 수 있습니다.

• 기본공제 구간 변화에 따른 시나리오별 세부담을 미리 계산해보세요. 9억 원, 12억 원, 14억 원 각각의 시나리오에 따라 보유세 부담 차이가 크기 때문에, 자신의 공시가격 기준으로 미리 시뮬레이션해두는 것이 안전합니다.

• 전월세 시장 변동성에도 대비가 필요합니다. 거주공제 전환 속도에 따라 비거주 1주택자들의 매도·전환 움직임이 임대차 시장에 영향을 줄 수 있어, 임대인·임차인 모두 관련 일정을 참고할 필요가 있습니다.

마무리

이번 수정 움직임은 정부가 '실거주 우선'이라는 정책 방향 자체는 유지하되, 지나치게 경직된 기준으로 인한 부작용은 보완하겠다는 신호로 읽힙니다. 다만 재정경제부 관계자도 "여러 보완 요구를 열어놓고 검토 중"이라고 밝힌 만큼, 세부 수치와 조건은 국회 제출 전후로 계속 바뀔 가능성이 있습니다. 실제 세부담에 큰 영향을 미치는 사안인 만큼, 9월 3일 국회 제출안과 이후 국회 논의 과정을 지속적으로 확인하시길 권합니다.

본 포스팅은 2026년 8월 26일 기준 보도 내용을 바탕으로 작성되었으며, 이후 정부·국회 논의에 따라 최종 내용은 달라질 수 있습니다. 개별 세부담에 대한 구체적인 판단은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.