2026년 부동산 세제 개편, 핵심은 '실거주자 보호'와 '초고가·다주택 과세 강화'

초고가 주택엔 세금 더, 실거주 1주택자엔 세금 덜 — 8월 세법개정안 발표를 앞두고 정부가 밝힌 부동산 세제 개편의 큰 그림을 정리했습니다.

왜 지금 부동산 세제가 바뀌나

8월 초로 예정된 세법개정안 발표를 앞두고, 정부 주재 국민 대토론회를 통해 종합부동산세·재산세·양도소득세 개편 방향이 상당 부분 윤곽을 드러냈습니다.

이번 개편의 기본 철학은 명확합니다. 주택을 투자 수단이 아닌 '거주 공간'으로 재정의하고, 실수요자는 보호하되 투기성·비거주 보유에는 과세를 강화하겠다는 것입니다. 이재명 대통령은 국민 대토론회에서 정상적인 수요·공급에 따른 집값은 존중하지만, 초고가·투기 수요로 형성된 비정상적 가격에는 세제로 대응하겠다는 입장을 밝힌 바 있습니다.

부동산 투자자, 실수요자 모두에게 영향을 줄 수 있는 사안인 만큼, 지금까지 논의된 핵심 내용을 항목별로 짚어보겠습니다.

한눈에 보는 개편 방향

1. 종부세·재산세, 타깃은 '공시가 상위 1~3%'

보유세 논의의 초점은 초고가·비거주·다주택 세 가지 키워드에 맞춰져 있습니다. 공시가격 기준 상위 1~3% 구간을 별도의 '초고가 주택'으로 분류하고, 이 구간에 한해 공제 한도와 공정시장가액비율, 세율을 조정해 실효세율을 높이자는 의견이 다수를 이루고 있습니다.

특히 눈에 띄는 변화는 비거주 주택에 대한 형평성 문제입니다. 현재는 실제 거주하지 않는 1주택이나 다주택도 거주용과 동일하게 세제 혜택을 받는 구조인데, 이를 두고 실거주자와의 형평에 맞지 않는다는 지적이 많았습니다. 이에 따라 종부세 세액공제 기준을 '보유기간'이 아닌 '거주기간' 중심으로 전환하고, 비거주·다주택에는 공제율 축소와 공제 상한을 두는 방안이 논의되고 있습니다.

2. 장기보유특별공제, 최대 80% 공제에 상한선 생기나

이번 개편에서 가장 민감한 쟁점으로 꼽히는 것이 바로 장기보유특별공제입니다.

현재 1세대 1주택자는 장기 보유·거주 시 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 문제는 고가 주택을 오래 보유한 사람일수록 실효세율이 근로소득세보다 현저히 낮아지는 역전 현상이 발생한다는 점입니다.

이를 개선하기 위해 초고가 주택이나 고액 양도차익 구간에는 장기보유특별공제에 상한을 두고, 일정 금액 이상 차익에는 공제를 축소하는 동시에 누진 구간을 새로 만들어 세율을 높이는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다. 종부세 쪽에서도 고령자·장기보유 세액공제는 실거주 1주택자에겐 유지·강화하되, 비거주·다주택·초고가 주택에는 공제 상한을 두는 방향으로 형평성을 맞추겠다는 게 세제 전문가들의 설명입니다.

3. 양도세·취득세는 '보유세 인상'과 맞물려 완화 검토

한국의 보유세 실효세율은 선진국 대비 3분의 1에서 5분의 1 수준에 불과하다는 지적이 개편 논의의 배경이 되고 있습니다. 이 때문에 중장기적으로 재산세·종부세는 올리되, 공정시장가액비율이나 세율 인상 폭에 연도별 상한을 둬 급격한 충격을 완화하는 '속도 조절 장치'가 함께 검토됩니다.

여기서 주목할 부분은 '보유세를 올리면 양도세는 낮춘다'는 연동 원칙입니다. 다주택자 양도세 중과를 한시적·조건부로 완화해 매물 잠김 현상을 풀어주는 대신, 초고가·고액 양도차익에는 새로운 상위 세율 구간을 만드는 이중 구조가 거론되고 있습니다.

취득세 역시 고가·초고가 구간에는 가격 기준을 별도로 병행 적용하면서도, 전체적인 거래세 부담은 단계적으로 낮추는 방향이 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려졌습니다.

4. 고령자·지방 1주택자는 오히려 부담이 줄어든다

이번 개편에서 실수요자·취약계층 보호 장치도 함께 논의되고 있다는 점이 중요합니다.

• 고령 은퇴자: 강남 등 초고가 지역에 오래 거주해온 고령층이 소득 없이 급등한 보유세를 감당하기 어렵다는 현실을 감안해, 거주용 1주택 고령자에 대한 종부세 납부유예 요건 완화와 대상 확대가 검토되고 있습니다.

• 지방·장기거주 1주택자: 주택 '수' 기준이 아닌 '합산 가액' 기준을 적용해 지방 저가 주택이나 장기 거주 1주택자의 부담을 낮추자는 제안이 나왔습니다.

• 무주택·실거주 1주택 가구: 기존 보유세 공제, 양도세 비과세·감면 혜택은 유지하되, 1세대 1주택 비과세를 생애 1회로 제한하는 등 제도 남용을 막는 장치도 함께 검토되고 있습니다.

투자자 관점에서 체크해야 할 포인트

• 똘똘한 한 채 전략의 재점검: 초고가 1주택도 과세 강화 대상에 포함될 수 있는 만큼, 단순히 '한 채로 몰아서 버티는' 전략의 유효성을 다시 따져볼 필요가 있습니다.

• 비거주 주택 리스크 확대: 실거주 여부가 세부담을 가르는 핵심 기준이 되면서, 갭투자나 비거주 목적 보유 주택의 세 부담이 상대적으로 커질 가능성이 높습니다.

• 다주택 매도 타이밍: 양도세 중과 한시적 완화가 현실화되면, 다주택자에게는 매물 정리의 '창구'가 열릴 수 있습니다. 발표 시점과 적용 기간을 주의 깊게 살펴야 합니다.

• 지방·저가 주택의 재조명: 합산 가액 기준 전환이 확정되면 지방 저가 주택을 활용한 절세 전략이 다시 부각될 수 있습니다.

정리하며: 8월 세법개정안, 무엇을 지켜봐야 하나

정부는 이번 개편을 세수 확대가 아니라 실거주와 불로소득 사이의 세부담 균형을 바로잡는 작업으로 규정하고 있습니다. 즉, 무주택자와 다주택자 간 불균형을 정당한 목적 아래 합리적으로 조정하겠다는 취지입니다.

다만 초고가·비거주·다주택에 대한 과세 강화가 실제로 중저가 주택이나 전월세 시장 안정으로 이어질지는 아직 미지수라는 시각도 존재합니다. 세부 설계에 따라 보유세 부담 전가, 매물 잠김 심화, 수도권과 지방 간 세부담 격차 확대 같은 부작용이 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다.

8월 초 발표될 세법개정안에서 구체적인 수치와 시행 시기가 확정되면, 실거주 1주택자와 다주택 투자자 모두에게 실질적인 영향이 나타날 전망입니다. 개정안 발표 시점에 맞춰 세부 내용을 다시 정리해드리겠습니다.

※ 이 글은 2026년 7월 28일 기준 논의 중인 내용을 정리한 것으로, 실제 세법개정안 확정 내용과 다를 수 있습니다. 투자 및 세무 관련 의사결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.