[부동산 전망] "집값에 비해 세금이 낮다?" 보유세 강화론이 고개 드는 이유
최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 화두 중 하나는 단연 '세제 개편'입니다. 지난 7월 2일 국회 의원회관에서 열린 '자산과세 정상화 토론회'에서 학계와 법조계 전문가들이 일제히 보유세(재산세·종합부동산세) 중심의 과세 체계 전환을 주장하고 나섰습니다.
정부 역시 여러 차례 보유세 조정 필요성을 시사한 바 있어, 부동산 투자자라면 향후 세제 변화의 흐름을 반드시 주목해야 합니다. 이번 토론회에서 나온 핵심 쟁점과 앞으로의 전망을 알기 쉽게 정리해 드립니다.
1. "한국 보유세, OECD 평균의 절반 수준"
이날 토론회에서 이강훈 변호사(참여연대 집행위원장)는 "우리나라의 경제 규모 대비 부동산 가격은 매우 높은 편이지만, 조세 부담률은 낮다"고 지적했습니다. 실효세율(실제 내는 세금의 비율) 기준 우리나라는 OECD 평균의 절반 수준에 불과하다는 분석입니다.
특히 2023년 이후 진행된 종합부동산세(종부세) 개편으로 인해 다주택자와 고가 주택 보유자의 세 부담이 크게 줄어들면서, 자산 규모에 비례한 과세 원칙이 느슨해졌다는 비판이 나왔습니다. 현재 세제는 서울의 웬만한 주택은 종부세를 면제받고, 일부 초고가 주택에만 과세하는 수준으로 왜곡되어 있다는 것이 전문가들의 시각입니다.
2. 전문가들이 제안한 '보유세 정상화' 구체적 방안
토론회에서는 실질적인 보유세 실효세율을 끌어올리기 위한 구체적인 세제 개편 방향이 제시되었습니다.
공정시장가액비율 상향: 현행 60% 수준인 종부세 공정시장가액비율을 단계적으로 높이거나 아예 폐지하고, 재산세 역시 기존 30~70% 수준에서 100%까지 상향해야 한다는 주장이 나왔습니다.
기본공제 기준 객관화: 현재의 고정 금액 방식 대신, '전국 주택 중위 공시가격의 일정 배수' 형태로 과세 기준을 유연하게 바꾸자는 제안입니다.
공제 혜택 축소: 1세대 1주택자에게 주어지는 고령자·장기보유 공제가 고가 자산가에게 과도한 혜택이 될 수 있으므로 이를 축소해야 한다는 의견도 포함되었습니다.
토지분 과세 강화: 주택이나 건물과 분리해 토지에 더 높은 세율을 적용하고, 최고구간을 신설하자는 방안이 언급되었습니다.
3. "양도세 인하는 신중해야" 세수와 투기 억제의 딜레마
일각에서 제기되는 '보유세는 올리고 양도소득세는 낮추자'는 주장에 대해서는 신중론이 펼쳐졌습니다.
세수 확보와 부동산 투기 억제라는 두 가지 측면을 고려했을 때, 현실적으로 양도세를 무작정 낮추기는 어렵다는 분석입니다. 보유세를 높이면서 양도세까지 매끄럽게 조정하려면 서울과 수도권의 보유세 부담이 급격히 늘어날 수밖에 없기 때문입니다.
4. 종부세 늘려서 어디에 쓰나? '조세 수용성'이 관건
세금을 더 걷더라도 국민들이 이를 납득할 수 있어야 한다는 '조세 수용성' 문제도 다뤄졌습니다. 전문가들은 종부세의 사용처를 명확히 해야 저항을 줄일 수 있다고 조언합니다.
단순히 지자체 교부금으로 나누기보다는 임대주택 건설, 임대료 지원, 낙후지역의 기반시설 확충 등 국민들의 실제 삶의 환경을 개선하는 데 직접 활용하는 모습을 보여주어야 세제 강화에 대한 공감대를 얻을 수 있다는 지적입니다.
5. 부동산 투자자가 주목해야 할 시사점
강남대 유호림 교수의 발표에 따르면, 현재 우리나라의 토지와 주택 시가총액은 GDP(국내총생산)의 7배를 초과할 정도로 부동산 쏠림 현상이 심각합니다. 전문가들은 자산 기반의 불평등과 불로소득 축적 구조가 지속 가능한 경제 성장을 가로막고 있다고 입을 모았습니다.
정부 역시 부동산 시장 안정과 공공복리를 위해 세제를 조정하는 것은 헌법적 가치에 부합한다는 입장인 만큼, 장기적으로 보유세 부담이 우상향할 가능성을 배제할 수 없습니다.
앞으로 부동산 포트폴리오를 구성할 때는 단순한 시세 차익뿐만 아니라, 보유세 실효세율 인상에 따른 유지 비용 증가까지 계산에 넣는 보수적인 접근이 필요해 보입니다.