[부동산 전망] 정부, 보유세·양도세 인상 카드 만지작

[부동산 전망] 정부, 보유세·양도세 인상 카드 만지작… 전월세 시장에 미칠 영향은?

최근 서울 강남권을 중심으로 시작된 아파트값 상승세가 수도권 주요 지역으로 확산하는 ‘키 맞추기’ 장세가 본격화되고 있습니다. 이에 정부가 집값 상승세를 꺾기 위해 보유세 및 양도소득세 인상이라는 '최후의 카드'를 검토 중이라는 소식이 전해졌습니다.

오늘은 7월 말 발표 예정인 부동산 증세안의 주요 내용과, 이것이 향후 부동산 시장(특히 전월세 시장)에 어떤 영향을 미칠지 전문가들의 분석을 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.

1. 7월 부동산 증세안, 어떤 내용 담기나?

정부가 검토 중인 이번 증세안의 핵심은 ‘다주택자 및 고가주택자에 대한 세 부담 강화’와 ‘투기 수요 억제’로 요약할 수 있습니다. 가장 유력하게 거론되는 방안들은 다음과 같습니다.

① 종합부동산세(종부세) 공정시장가액비율 상향

가장 손쉽게 보유세를 올릴 수 있는 방법으로, 현행 60% 수준인 공정시장가액비율을 80% 대폭 상향하는 방안이 관측됩니다. 이 비율이 오르면 세율이 그대로여도 과세 대상 금액(과세표준)이 커져 실제 납부해야 할 세금이 크게 늘어납니다.

② 종부세 중과세 대상 및 고율 구간 확대

기존 3주택자 이상에게 적용되던 종부세 중과세를 규제지역 2주택자까지 확대하거나, 초고가 1주택자를 겨냥한 고율 과세 구간을 신설하는 방안이 거론됩니다. 다만, 이는 법 개정이 필요해 국회 논의를 거쳐야 합니다.

③ 장기보유특별공제(장특공) 개편

양도소득세 측면에서는 단순 '보유'보다 '실거주' 기간에 더 큰 무게를 두는 방향으로 장기보유특별공제 제도를 개편할 공산이 큽니다.

2. 부동산 증세안 핵심 내용 요약

3. 전문가들이 우려하는 '부작용' 3가지

정부는 세 부담을 높여 다주택자의 매도를 유도하겠다는 구상이지만, 부동산 전문가들은 과거 문재인 정부 시절의 부작용이 재연될 수 있다며 우려의 목소리를 내고 있습니다.

🚫 부작용 ① : 매물 출회 대신 '집주인들의 버티기'

보유세와 양도세를 동시에 강화하면 시장 거래가 오히려 위축될 가능성이 높습니다. 전문가들은 "집을 팔게 하려면 거래(양도세)를 터줘야 하는데, 둘 다 막아버리면 집주인들은 매물을 내놓기보다 버티기를 선택할 것"이라고 분석합니다. 특히 자산가치 상승 기대감이 여전히 큰 상황에서는 늘어난 세 부담보다 집값 상승분이 더 클 것이라는 심리가 지배적입니다.

🚫 부작용 ② : 늘어난 세금, 세입자에게 '임대료 전가'

가장 우려되는 지점은 전월세 시장의 불안 가중입니다. 고가 주택의 경우 높은 월세 수입을 통해 늘어난 보유세를 상쇄할 수 있기 때문에, 집주인들이 집을 처분하기보다 임대료(월세)를 인상해 세 부담을 세입자에게 전가할 유인이 훨씬 강해집니다.

🚫 부작용 ③ : '공급 절벽'으로 인한 전월세 불안

규제를 통한 수요 억제에만 치중할 경우, 민간 임대차 시장에서 공급의 한 축을 담당하는 다주택자와 임대사업자가 위축되어 전월세 '공급 절벽' 현상이 심화될 수 있습니다.

💡 결론 및 발전적 제언: 공존의 해법이 필요할 때

많은 전문가들은 단순히 세금을 올려 투기를 잡겠다는 접근 방식의 실효성에 의문을 제기합니다. 전월세 시장을 안정시키기 위해서는 다음과 같은 현실적인 보완책이 함께 검토되어야 합니다.

• 양도세 완화 정책 병행: 보유세를 높이더라도 양도세를 일부 완화해 다주택자들이 매물을 시장에 출회할 수 있는 '퇴로'를 열어주어야 합니다.

• 민간 임대사업자 활용: 장기 임대를 조건으로 세제 혜택을 부여하는 등 다주택자를 임대주택 공급의 파트너로 인정하고, 임대인과 임차인이 공존할 수 있는 환경을 조성해야 합니다.

7월 말 발표될 정부의 최종 부동산 세제 개편안이 과연 시장의 우려를 불식시키고 집값과 임대차 시장을 모두 잡을 수 있을지 귀추가 주목됩니다.