서울 전세 대란 심각, 반년 만에 7억 폭등…하반기 집값도 불안한 이유
최근 서울 아파트 전세 시장이 심상치 않습니다. 공급이 수요를 따라가지 못하는 수급 불균형이 심화되면서, 서울 전역에서 수억 원씩 오른 ‘신고가’ 전세 거래가출몰하고 있는데요.
강남뿐만 아니라 강북 주요 단지까지 전셋값이 수직 상승하는 원인은 무엇인지, 그리고 이번 전세난이 하반기 부동산 매매 시장에 어떤 영향을 미칠지 핵심만 콕 짚어 정리해 드립니다.
1. 강남·강북 막론한 서울 전셋값 ‘수직 상승’ 실태
현재 서울 주요 아파트 단지의 신규 전세 계약 가격은 불과 반년 만에 억 단위로 폭등하고 있습니다.
서초구 ‘아크로리버파크’ (전용 84㎡): 올해 1월 17억 원 수준이던 전셋값이 4월에 20억 원을 돌파하더니, 최근 24억 원에 거래되었습니다. 단 5개월 만에 7억 원이 폭등한 셈입니다.
중구 ‘서울역센트럴자이’ (전용 84㎡): 강북권도 예외는 아닙니다. 연초 7억 5,000만 원에서 최근 11억 원으로 올랐습니다.
마포구 ‘공덕자이’ (전용 84㎡): 이달 10억 5,000만 원에 신고가로 거래되며 연초 대비 2억 원 이상 급등했습니다.
💡 한국부동산원 통계 지표
지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 1,372만 원으로, 지난해 동월(5억 7,199만 원) 대비 무려 4,173만 원이 상승하며 우상향 그래프를 그리고 있습니다.
2. 전세 매물 씨가 마른 2가지 결정적 원인
부동산 전문가들은 이번 전세난의 일차적인 원인으로 ‘정책 부작용’과 ‘계약갱신율 상승’을 꼽습니다.
① 규제가 막아버린 전세 공급 (토지거래허가구역)
지난해 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되고 강력한 실거주 의무가 부여되면서, 시장에 공급되던 전세 물량이 꽁꽁 묶였습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면, 서울 아파트 전세 매물은 지난해 말 2만 3,263개에서 최근 1만 9,541개로 반년 만에 16%나 급감했습니다.
② "이사가기 무서워요" 갱신 계약 폭증
치솟는 전셋값과 매물 부족에 부담을 느낀 세입자들이 이사를 포기하고 대거 갱신 계약(연장)을 택하고 있습니다. 올해 1~5월 서울 전세 계약 중 갱신 계약 비중은 무려 49.8%에 달합니다. 지난해 평균(42.2%)보다 7.6%p나 높아진 수치입니다.
결과적으로: 시장에 새로 나오는 '신규 매물' 자체가 실종되었고, 어쩌다 나오는 소수의 신규 매물이 최고가를 경신하며 전체 전셋값을 끌어올리는 악순환이 반복되고 있습니다.
3. 한국건설산업연구원 전망: "하반기 수도권 집값 더 뛴다"
더 큰 문제는 이 전세난이 하반기 매매 시장을 자극하는 뇌관이 될 수 있다는 점입니다. 한국건설산업연구원(건산연)의 '2026 하반기 건설·부동산 경기 전망'에 따르면, 하반기 주택 시장은 2021년 '패닉 바잉(공포 매수)' 이후 가장 빠른 속도로 상승할 가능성이 제기되었습니다.
📊 하반기 부동산 시장 주요 예측 지표
양극화의 심화: 수도권은 하반기에만 매매가가 2.5% 추가 상승해 연간 4.5% 급등할 것으로 보이지만, 지방은 공급 누적으로 연간 0.5% 상승에 그쳐 양극화가 더욱 심해질 전망입니다.
매매 전환 및 월세 가속화: 전세 보증금 부담이 커지면 임차 수요 중 일부는 "차라리 사자"며 매매로 선회하거나, 월세 시장으로 밀려나 주거비 부담이 사회 전반으로 확산될 수 있습니다.
4. 집값을 밀어 올리는 또 다른 변수들
전세난 외에도 하반기 집값 상승을 압박하는 요인은 두 가지가 더 있습니다.
신규 입주 물량의 지속적인 감소: 2023년 착공 물량이 급감한 여파가 올해 하반기부터 본격화됩니다. 공급이 줄어들다 보니 신축 및 입지가 좋은 우량 단지에 대한 선호 현상이 더욱 강해지고 있습니다.
증시 호황으로 자금력 갖춘 매수세 유입: 최근 주식 시장 호황으로 자금 여력이 생긴 자산가들이 부동산 시장으로 유입되고 있습니다. 자금조달계획서상 '주식·채권 매각대금' 비중이 지난해 5월 4.90%에서 올해 초 8.88%로 두 배 가까이 뛴 점이 이를 방증합니다.
📝 한 줄 요약
입주 물량 감소와 규제 부작용이 맞물리며 서울 전세 시장은 당분간 '매물 품귀' 현상이 지속될 것으로 보입니다. 건산연의 조언처럼 전세 시장 안정화와 신축 공급 물꼬를 트는 정책적 배려가 시급한 시점입니다. 서울 및 수도권 진입을 고민하시는 실수요자분들은 하반기 매매·전세 동반 상승 흐름을 예의주시하셔야겠습니다.