[7월 세제개편 전망] 치솟는 부동산 보유세, 다주택자의 생존 전략은 '증여'일까?

[7월 세제개편 전망] 치솟는 부동산 보유세, 다주택자의 생존 전략은 '증여'일까?

최근 지방선거가 마무리되면서 부동산 시장의 눈이 다시 한 번 정부의 입을 향하고 있습니다. 정부가 최근 ‘보유세 강화’와 ‘장기보유특별공제(장특공) 개선’이라는 구체적인 카드를 만지작거리고 있기 때문인데요.

특히 올해 들어 주식과 채권을 매각한 자금이 서울 주택시장으로 유입되면서 집값이 다시 들썩이자, 정부는 7월 마지막 주에 발표될 '정기 세제개편안'을 통해 강력한 메시지를 던질 것으로 보입니다.

다가올 7월 세제개편, 과연 어떤 내용이 담길지 예측해보고 다주택자와 고가 주택 보유자들이 취해야 할 최선의 절세 전략을 핵심만 짚어보겠습니다.

1. 7월 세제개편 예측: 보유세 '단계적 인상'의 서막

현재 취득세(최고 12%)와 양도소득세(다주택자 중과 재시행)는 이미 최고 수준의 규제가 적용되고 있습니다. 양도차익이 10억 원일 때, 일반과세라면 세금이 약 3억 원이지만 다주택자 중과가 적용되면 무려 7억 원(약 70%)까지 치솟는 상황이죠.

정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 남겨둔 마지막 카드는 바로 ‘보유세(재산세+종합부동산세)’입니다.

💡 보유세는 어떻게 올라갈까?

• 공시가격 급등: 올해 서울 공동주택 공시가격은 18% 이상, 강남 3구나 한강변 고가 주택은 30% 가까이 오를 전망입니다. 이것만으로도 내년 보유세는 올해보다 1.5배 가까이 뛸 수 있습니다.

• 공정시장가액비율 인상 (유력): 법을 바꾸지 않고 정부가 시행령만으로 바로 올릴 수 있는 치트키가 바로 '공정시장가액비율'입니다. 현재 최저치인 60%에서 80% 수준으로 올릴 가능성이 매우 높습니다. 이 비율만 올라가도 보유세는 전년 대비 20~30%가 자동으로 인상됩니다.

• 세법 개정 추진: 공시가격 현실화율 제고, 종부세율 인상 등은 올해 정기국회를 거쳐 내년부터 본격 시행될 가능성이 큽니다.

요약하자면: 정부는 급격한 조세 저항을 피하기 위해 대다수 국민에게는 '점진적 인상'을 적용하겠지만, 초고가 주택 보유자나 다주택자에게는 매우 빠르고 강력한 보유세 폭탄을 던질 확률이 높습니다. 시장에 매물을 내놓으라는 압박인 셈이죠.

2. 진퇴양난의 다주택자, 왜 '증여'가 답일까?

정부의 의도는 "보유세 무서우면 집을 파라"입니다. 하지만 다주택자들은 선뜻 팔 수가 없습니다. 이미 올해 초(2~3월)에 팔 사람들은 상당수 정리했고, 지금 남은 알짜배기 주택을 팔자니 최대 70%에 달하는 양도세 중과가 발목을 잡기 때문입니다.

팔지도 못하고(양도세 중과), 쥐고 있기도 힘든(보유세 폭탄) 상황에서 전문가들이 '증여'를 주목하는 이유는 무엇일까요? 왜 증여가 최고의 절세 대안이 되는지 그 과학적인(?) 원리를 설명해 드립니다.

① 세금 계산의 기준을 쪼개는 효과 (분산 효과)

종합부동산세(보유세)는 '인별 과세'입니다. 즉, 한 사람이 가진 주택 가액을 모두 합쳐서 세금을 매깁니다. 누진세 구조이기 때문에 한 사람이 많이 가질수록 세율이 기하급수적으로 높아집니다.

• 절세 원리: 주택을 배우자나 자녀에게 증여하여 명의를 분산하면, 각자 명의로 종부세 기본공제를 따로 받을 수 있고 과세표준 구간도 낮아져 매년 내야 하는 보유세 자체가 극적으로 줄어듭니다.

② 양도세보다 증여세율이 더 낮다

"증여세도 비싸지 않나요?"라고 물으실 수 있습니다. 물론 증여세율도 높지만, 현재 다주택자가 맞닥뜨린 '중과된 양도세율'에 비하면 훨씬 유리합니다.

• 절세 원리: 다주택자 양도세 중과세율은 지방소득세 포함 최고 70~80%에 육박하지만, 증여세율은 최고 구간이라도 50%이며 과세표준이 낮으면 10~30% 수준에서 해결할 수 있습니다. 70%를 세금으로 내고 팔 바에는, 30~40% 증여세를 내고 자녀에게 자산을 온전히 물려주는 게 이득이라는 계산이 나옵니다.

③ 미래의 양도세를 줄이는 '취득가액 이월과세' 활용

자녀에게 주택을 증여하면, 자녀가 그 주택을 이어받을 때의 '새로운 취득가격'은 증여 당시의 공시가격(또는 감정평가액)이 됩니다.

• 절세 원리: 과거에 5억 원에 산 아파트가 현재 15억 원이 되었다면, 지금 팔 때 양도차익 10억 원에 대해 엄청난 양도세를 내야 합니다. 하지만 이를 자녀에게 증여하고 10년(이월과세 적용 기간)이 지난 후 자녀가 17억 원에 매도한다면, 자녀의 양도차익은 15억에서 17억으로 늘어난 '2억 원'에 대해서만 계산됩니다. 미래의 양도세 부담을 미리 지워버리는 효과가 있습니다.

3. 결론 및 대응 전략: 7월 전 전문가 상담은 필수

부동산 공급 부족이 당분간 지속될 것으로 보이는 상황에서, 정부의 규제 칼날은 명확하게 '다주택자와 초고가 주택'을 향하고 있습니다.

7월 세제개편안이 발표되고 공정시장가액비율 등이 실제로 인상되면, 그동안 감당할 만했던 보유세가 고지서를 보는 순간 공포로 다가올 수 있습니다.

지금 명의 분산이나 증여를 고민하고 있다면, 7월 세제개편안의 구체적인 윤곽이 나오기 전 미리 자산 현황을 점검하고 세무 전문가와 함께 시뮬레이션을 돌려보셔야 합니다. 세금은 아는 만큼 지킬 수 있습니다.

본 포스팅은 매경플러스 박민수 대표의 전망 인터뷰를 바탕으로 작성되었으며, 개인의 자산 상황에 따라 세법 적용이 다를 수 있으므로 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.