토지거래허가제 1년, 서울 집값은 잡혔을까? 전세난과 2027년 전망
2025년 10월 15일 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 지 1년이 지났습니다. 규제는 집값을 잡았을까요, 아니면 전세 시장만 흔들었을까요? 최근 통계와 전문가 시각을 바탕으로 부동산 투자자가 확인해야 할 포인트를 정리했습니다.
1. 토허제 확대 시행, 1년 전 무엇이 바뀌었나
2025년 10·15 대책의 핵심은 토지거래허가구역과 규제지역의 대폭 확대였습니다. 이전에는 강남·서초·송파 3구와 용산구만 묶여 있었지만, 대책 이후 서울 25개 자치구 전체와 성남·과천·하남 등 경기 12개 지역이 새로 포함됐습니다. 올해 7월에는 화성시 동탄구 등 3곳이 추가됐습니다.
토지거래허가구역에서는 주택을 사려면 지자체 허가를 받아야 하고, 매수 후 2년간 직접 거주할 의무가 따릅니다. 그래서 전세나 월세를 끼고 사는 갭투자가 사실상 막힙니다. 현재 지정은 올해 말까지 유효하며, 연장 여부는 연말에 결정됩니다.
2. 정부의 입장: "규제가 없었다면 더 올랐다"
국토교통부 장관은 이달 초 국정감사에서 토허제가 집값 상승의 원인은 아니며, 오히려 현재 수준으로 가격을 묶어두는 데 기여했다는 취지로 답했습니다. 연장에 대해서도 현재로서는 필요성이 있다고 봤습니다. 다만 최근 상승세가 강한 경기 다른 지역으로 지정을 넓힐지는 시장을 더 지켜보겠다며 판단을 미뤘습니다.
실제로 확대 시행 초기에는 상승세가 한풀 꺾였습니다. 규제가 없는 곳으로 수요가 이동하는 풍선효과를 막기 위해 지정 범위를 넓게 잡은 전략이 초기에는 통했다는 평가도 있습니다.
3. 데이터로 보는 부작용: 전세수급지수 122.4
문제는 임대차 시장입니다. 거래가 줄고 실거주 의무가 생기면서 전·월세로 나오는 매물이 감소했습니다.
이 지수는 100을 넘으면 전세를 구하는 수요가 공급보다 많다는 뜻입니다. 1년 만에 약 18.5포인트 오르며 전세 품귀가 심해졌음을 보여줍니다. 전세 매물이 부족하면 세입자는 매매로 눈을 돌리고, 이는 다시 매매 수요를 자극하는 연결고리가 됩니다.
4. 서울 집값 재상승, 어디가 오르나
8월 초 세제 개편안 발표 직후 하락하던 서울 아파트 값은 다시 오름세로 돌아섰습니다. 한국부동산원 주간 동향의 서울 상승률은 다음과 같습니다.
9월 마지막 주: 0.09%
10월 첫째 주: 0.12%
10월 둘째 주: 0.16%
상승폭이 눈에 띄게 커진 곳은 외곽 중저가 지역입니다.
중랑구: 0.21% → 0.42%
성북구: 0.30% → 0.41%
은평구: 0.07% → 0.25%
갭투자를 막고 실거주를 강화하자 구매자들은 자기 자산과 대출 한도 안에서 살 수 있는 시세 15억 원 이하 지역으로 몰렸고, 이것이 서울 외곽과 경기 남부의 상승 동력이 된 것으로 풀이됩니다.
5. 풍선효과: 경기 남부로 번지는 매수세
규제 밖 또는 규제 경계 지역의 상승세는 더 가파릅니다. 지난주 대비 상승률 변화는 다음과 같습니다.
우리은행 부동산연구원은 공급 부족과 풍부한 유동성이 겹쳐 가격 하락이 제한적이라고 진단했습니다. 특히 반도체 업계의 사내대출을 계기로 수원, 용인, 군포를 거쳐 하남까지 매수세가 번지고 있다고 설명합니다. 유동성 확대 효과가 토허제의 억제 효과를 상쇄하고 있다는 해석입니다.
6. 2027년 토허제 해제될까?
해제 논의에는 근거와 부담이 함께 있습니다.
해제 검토 측 근거
전·월세 시장의 부작용이 커지고 있음
한 교수는 핵심 지역을 제외하고 단계적으로 푸는 방안을 검토할 수 있다고 제안
신중론 측 근거
2025년 초 강남 3구와 용산구의 토허구역을 풀었을 때 한 주 만에 집값이 0.6~0.7%씩 오르자 한 달 만에 재지정한 전례가 있음
서울 상승률이 다시 확대되는 중이고 시장 열기가 완전히 식지 않았음
종합하면 전면 해제보다는 핵심 지역을 제외한 단계적 완화가 현실적인 시나리오로 거론됩니다. 다만 연말 연장 결정과 이후 상승률 추이에 따라 달라질 수 있습니다.
7. 투자자 체크리스트
※ 아래는 일반적인 관찰 포인트이며 개별 투자 권유가 아닙니다.
연말 연장 여부 확인: 지정 기간은 올해 말까지입니다. 연장, 일부 해제, 확대 중 어느 쪽인지가 전략의 출발점입니다.
실거주 의무 점검: 허가구역에서는 매수 후 2년간 임대가 불가능합니다. 자금 계획을 실거주 기준으로 짜야 합니다.
전세수급지수 추이 모니터링: 지수가 계속 오르면 전세가와 매매가 동반 상승 압력이 커집니다.
규제 확대 후보지 주시: 상승률이 급등한 경기 남부는 다음 규제 대상이 될 수 있습니다. 정부도 시장을 관찰 중이라고 밝혔습니다.
15억 원 이하 구간의 수요 집중 확인: 대출 한도에 맞춘 실수요가 몰리는 가격대이므로 거래량과 호가 변화를 함께 보세요.
해제 시 단기 급등 가능성: 과거 해제 직후 급등한 사례가 있어 정책 변화 시점의 변동성에 대비해야 합니다.
8. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 토지거래허가제란 무엇인가요?
A. 정부가 지정한 구역에서 주택을 거래할 때 지자체의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 허가를 받으면 일정 기간 실거주해야 하므로 투기성 거래를 억제하는 효과가 있습니다.
Q. 토허제가 전세난을 일으키나요?
A. 정부는 집값 상승의 원인은 아니라는 입장입니다. 다만 전문가들은 실거주 의무로 전·월세 매물이 줄어든 점을 부작용으로 지적합니다. 전세수급지수가 1년간 103.9에서 122.4로 오른 것이 그 근거로 거론됩니다.
Q. 토허제는 내년에도 유지될까요?
A. 지정은 올해 말까지 유효하며 연말에 연장 여부가 결정됩니다. 정부는 현재 연장 필요성을 긍정적으로 보고 있습니다. 일부 해제 등 단계적 출구 전략을 검토해야 한다는 의견도 나옵니다.
Q. 규제를 피해 오르는 지역은 어디인가요?
A. 최근 상승폭이 커진 곳은 서울 중랑·성북·은평구와 성남 분당·중원, 용인 수지·기흥, 의왕, 군포, 화성 동탄·병점 등입니다.
본 글은 2026년 10월 15일 기준 보도된 공개 통계(한국부동산원)와 전문가 의견을 바탕으로 재구성한 정보성 콘텐츠이며, 투자 판단의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.